812
600-15-00

Лучше чем жилье?

07 октября 2013

Лучше чем жилье?

Лучше чем жилье?


Лучше, чем жилье?

Апартаменты, которые граждане покупают не для извлечения дохода, а чтобы жить, обходятся будущим обитателям дешевле, чем квартиры аналогичной площади. Однако многих пугает неизвестность: кто и как будет управлять такими комплексами?


Эта важная тема обсуждалась на «круглом столе», проведенном редакцией «НП».
«Если говорить не о правовом статусе, а о назначении этого продукта, то именно апартаменты как раз и следует называть жильем, — заметил еще до начала дискуссии Сергей Ногай, руководитель проекта «Salut!». — Потому что в стоимость обычной квартиры включены: кусочек здравоохранения, долька образования (затраты на «социалку» несет застройщик и, конечно, перекладывает их на клиента). И даже услуги по уничтожению туберкулезной палочки прямыми солнечными лучами: нормы по инсоляции приняты, если не ошибаюсь, в 1921 году. У нас — просто жилье».
Далее участники встречи устроили форменный «мозговой штурм», подробно рассматривая неясные аспекты этого формата. Спорные темы: статус, затраты на эксплуатацию, управление, налоги. Причем управление оказалось одной из наиболее важных и непроработанных тем.
«Понятно, что ТСЖ на таких объектах создать нельзя, но предусмотреть участие собственников в управлении, чтобы сообща решать текущие проблемы, безусловно, необходимо», — говорит адвокат Тимур Садиков.
Схема управления будет зависеть от преобладающей цели: если собственники сдают помещения в аренду (для получения дохода) — это одна история, если живут более или менее постоянно — другая. Интересы краткосрочных арендаторов и постоянных жильцов не совпадают — что и послужило, например, причиной конфликта в «доходном доме» на Коломяжском проспекте, 15.
Управлением апарт-комплексами должна заниматься профессиональная УК. Ее может выбрать или застройщик, или некоммерческое партнерство собственников.
«Мы планируем в комплексе «Salut!» на Пулковском шоссе создать некоммерческое партнерство — аналог ТСЖ, но из собственников нежилых помещений, — говорит Сергей Ногай. — Партнерство вместе с управляющей компанией будут вырабатывать правила, вводить ограничения по использованию общих помещений. То есть — создадут регламент, регулирующий проживание в комплексе. Естественно, в рамках законодательства. Этот регламент попадет в устав некоммерческого партнерства и будет передан для обязательного исполнения управляющей компании».
«Нужно знать, в какой момент появятся эти правила проживания, чтобы покупатель мог заранее понимать все их плюсы и минусы», — говорит Людмила Галисаева, директор департамента рынка коммерческой недвижимости компании «Адвекс».
В доходной схеме рычаги управления, как правило, остаются у застройщика.
Апарт-отель «Вертикаль» на Московском проспекте, 73 от компании NAI Becar привлекает внимание в основном инвесторов, рассказывает Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar: «На текущий момент продано около 40% апартаментов (всего их в комплексе 135).
Почти все покупатели (за исключением одного) планируют сдавать объекты по доходным программам: с гарантированным годовым доходом от 8% (от стоимости покупки). Наиболее выгодная программа с 15%-й доходностью предусматривает аренду по краткосрочным договорам (от одной недели). Контракты с собственниками заключаются сроком на три года». Комплекс сдается в начале следующего года, но потенциальных арендаторов компания ищет уже сейчас.
Участников дискуссии интересовали два момента: не возникнет ли внутренней конкуренции между собственниками (за арендаторов) и как будет рассчитываться доходность по истечении трех лет (с учетом амортизации, с поправкой на рынок или как-то еще).

«Апарт-отель из-за более высоких тарифов и интенсивной эксплуатации должен быть более энергоэффективным, экономия на таких объектах будет более заметна, — полагает Валерий Вакуленко, президент компании ECOESTATE. — Разумно было бы оснастить его элементами «умного дома», хотя бы в части оперативных и удаленных систем учета.
«Дистанционное снятие показаний счетчиков по горячему и холодному водоснабжению, электричеству — это скорее вопрос удобства. В нашем объекте на Петроградской стороне будет собственная котельная. Это позволит минимизировать стоимость горячей воды и отопления», — говорит Антон Грошев, директор по строительству ГК «БестЪ», которая строит апартамент-комплекс Avenue-Apart на Аптекарской набережной. Если исходить из московского опыта, расходы на эксплуатацию апартаментов (без учета дополнительных сервисов) получаются на 15–20% выше.

Группа «БестЪ» планирует управлять объектом самостоятельно (в группу входит компания «МТЛ-Управление недвижимостью»); у компании «СоюзИнвест Девелопмент», которая реализует проект «Salut!», есть собственная УК, но сейчас фирма проводит тендер, в основном — среди западных игроков. «У наших просто еще нет соответствующего опыта, — уточняет Сергей Ногай. — Если найдем хорошую фирму, заключим с ней договор. Если не найдем — будем усиливать свою управляющую компанию».
Предложенную в ходе дискуссии схему — создание НП, договор с УК и утверждение регламента — большинство участников встречи признали понятной и работоспособной.

Мнение специалиста

Тимур Садиков,
адвокат:

– Судебная практика в этой сфере пока крайне противоречива. В мае этого года в московском Городском суде рассматривалось дело: один из обитателей апартамент-комплекса решил устроить в своем помещении офис. Остальные возражали: они здесь живут, а не работают! И подали иск: прекратить использовать нежилое помещение с нарушением его целевого назначения (для проживания). Суд удовлетворил иск. А попутно зафиксировал, что объект представляет собой «жилые комнаты в нежилом помещении типа «гостиница»… Именно в силу неоднозначности статуса об условиях проживания и ограничениях надо договариваться «на берегу».

Дмитрий Синочкин
Евгения Иванова
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 40(777) 07.10.2013, c.11

К списку

Поиск апартаментов

Тип квартиры:

Этаж: 
от до
Стоимость, тыс. руб.
...