812
600-15-00

BestBreakfast «Апарт-отели Санкт-Петербурга: преимущества и недостатки»

17 декабря 2013

BestBreakfast «Апарт-отели Санкт-Петербурга: преимущества и недостатки»

BestBreakfast «Апарт-отели Санкт-Петербурга: преимущества и недостатки»

BestBreakfast «Апарт-отели Санкт-Петербурга: преимущества и недостатки»

Очередной BestBreakfast, который организовали ГК БестЪ и юридическая компания Дювернуа Лигал при поддержке компаний ЛИИС, MEKRAN и FUTURA architects, был посвящен теме развития апарт-отелей.

По мнению экспертов, спрос на проживание в апарт-отелях в Санкт-Петербурге уже достаточно высок, а в дальнейшем будет только расти. В связи с этим данный сегмент недвижимости выглядит более чем привлекательным с точки зрения инвестиций. Доходность апартаментов гораздо выше, чем стандартных квартир, и сравнима с показателями в стрит-ритейле. А встроенные помещения традиционно считаются наиболее выгодными для вложений.

Участники обсуждали эффективность бизнес-модели апартаментов по сравнению с другими форматами, сроки окупаемости, их влияние на финансовую устойчивость бизнеса.

В дискуссии участвовали Андрей Лушников (ГК БестЪ), Игорь Гущев («Дювернуа Лигал»), Сергей Русаков («Плаза Лотус Групп»), Сергей Ногай (SALUT), Дмитрий Киселев (Охта Групп), архитекторы Владимир Григорьев и Евгений Герасимов, Андрей Перминов («Паритет Групп»), Аркадий Буравой («Балтийский монолит»), Светлана Сердюкова («Шарф-отель»), Стаффан Таст (САТО), Артем Голубчин (Газпромбанк Инвест), Владимир Орбов (Ак Барс Банк), Иван Фомин (СФ ОАО «СМП Банк») и другие.

На вопрос, почему решили строить апартаменты и в чем отличия и преимущества жилья и апартаментов, ответил Андрей Лушников, президент ГК БестЪ: «В центральных районах новое строительство практически невозможно, поэтому приходится выбирать новые форматы жилья. Мы все путешествуем и знаем, как просто арендовать в наше время гостиницу с кухней, а рядом можно удобно поставить машину. Таких услуг в России практически нет, а поскольку люди готовы в этот формат инвестировать, мы, как пионеры рынка, хотим попробовать этот формат. Наш продукт (AVENUE APART) будет очень качественный. Главное преимущество для нас — это наличие управляющей компании».

Продолжил эту тему Сергей Ногай, руководитель проекта «Салют»: «Мы начали строить, потому что появился спрос на это продукт. Люди хотят именно так жить, т.е., спустившись в лифте из своей квартиры, зайти в ресторан, провести встречу, не выходя на улицу, получить все услуги (химчистку, прачечную и т.д.). Стоимость апартаментов дешевле, чем полноценное жилье. Привлекательно и расположение апартаментов: либо в исторически интересных местах, либо вблизи парков».

Один из главных вопросов связан с особенностями законодательства при строительстве апартаментов: вопросы прописки жильцов и налогообложение. Существует ли потенциальная возможность перевода апартаментов в жилье? На эти вопросы ответил Игорь Гущев, партнер юридической компании Дювернуа Лигал: «В моем представлении преимущество апартаментов перед жильем с юридической точки зрения состоит в том, что апартаменты можно строить там, где нельзя строить жилье. Апартаменты все же — это вынужденная мера для тех, у кого нет возможности строить жилье. Ведь когда перед строительной компанией стоит выбор строить жилье или апартаменты, то чаще всего выбирают жилье, потому что там возможностей больше, можно использовать дольщиков.

С точки зрения налогов для физических лиц наверно нет никакой разницы, потому, что и то, и другое имущество и налоги примерно одинаковые. С точки зрения доходов, которые получают физические лица от апартаментов, — режим такой же, как и в жилье.

С точки зрения регистрации, если мы говорим про бизнес — класс, то это не проблема, так как это для людей не первое жилье, но если мы говорим про эконом-класс, то существует проблема регистрации, а в апартаментах нельзя зарегистрироваться. Это может быть проблемой для тех, кто собирается апартаменты использовать как постоянное жилье.

Известно, что есть возможность перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, но практика эта крайне не однородна. В Москве к этому вопросу подходят намного более активно, и есть целый рынок перевода нежилых помещений в жилые, так как там намного больше апартаментов».

Известные петербургские архитекторы ответили на вопрос, что необходимо предусмотреть на этапе проектирования и строительства апартаментов.

Владимир Григорьев: «В апартаментах „Кристалл“, которые я проектировал, мы старались приблизить их к жилой квартире, и сейчас они скорее всего превратятся в жилой дом. В другом проекте апартаментов мы старались минимизировать все служебные помещения».

Евгений Герасимов: «Мы начали проектировать апарт — отели одними из первых в городе. Мы стараемся выполнить все пожелания заказчика, соответственно мы получаем здание с коридорами, с двумя лестницами, зато без балконов, которые постоянно протекают, без пожарных лоджий, которые никому не нужны, и их потом все стеклят».

Руководители проектов описывали портреты покупателя апартаментов. Так, Сергей Ногай ответил, что покупатели отличаются друг от друга: с одной стороны, много молодых людей, которые видят апартаменты как временное проживание, пока учатся. С другой стороны, много пожилых людей, но и имеется достаточное количество инвесторов.

Участниками встречи были несколько представителей банков, которые предлагают покупателям ипотечные программы. Так, Иван Фомин (СМП Банк) рассказал, что кредитовать квартиры проще и понятнее. Банк не разделяет апартаменты и квартиры. Обычно банк старается снизить свои риски повышением первоначального взноса или процентной ставки. Для банка также важна стадия строительства, а также репутация компании.

Споры разгорелись вокруг вопроса о позиционировании апартаментов.

Дмитрий Синочкин, шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» задал тон: «Несомненно, этот формат экономически выгоден. В то же время у нас есть риски, что законодатель вдруг встрепенётся и начнёт усложнять постоянное проживание в таком формате. Скорее это будет относиться к новым проектам, а не к старым. Вот эти риски продаются в первом формате. Во втором формате продаются риски доходности. Некоторые известные компании прогнозируют, что аренда будет дорожать на 25 % 10 лет подряд. Какая может быть доходность на ближайшие 7 лет? Кто её может спрогнозировать?

И к банкам это тоже относится, потому что у банков риски наступят, когда начнутся изменения распродаж или доходность окажется не такой, на какую рассчитывали. Могут быть проблемы с выплатами на более поздних стадиях.

В Москве уже цены на жилье встали. На этом фоне, когда жильё, остановившись в цене, нагружается социальной инфраструктурой, апартаменты обречены на успех. Каждому периоду жизни, каждому статусу может соответствовать своё жильё. Апартаменты — это не навсегда, это определенная стадия в жизни. На ближайший год-полтора она такая».

Дмитрий Синочкин также остановился на конкретных примерах: «Компании «Пионер» и «Бекар» очень легко меняют позицию. Когда они говорят, что апартаменты — непостоянное жильё, не надо обманывать покупателя, по закону это не жилье. Я говорю: а как управлять будете? Как запрещать людям вести бизнес, которые захотят там построить бизнес, раз это не жильё? Мне там отвечают: «У нас есть неформальные методы. Что это за методы? Надо или по закону, или никак».

Дополнительные фишки апартаментов, к которым относятся отделка, меблировка, дизайн, технические инновационные решения, были представлены партнерами делового завтрака. Вадим Заяц, генеральный директор ЛИИС, рассказал об инновационном предложении для покупателей AVENUE APART на этапе строительства: «Мы посмотрели все планировки апартаментов, выявили 7 типовых планировочных решений и сделали для них программное решение. Самая главная задача решения — сделать так, чтобы это было удобно проживающим». Отличительной особенностью апартаментов является их реализация с полной отделкой, включая мебель. Большой и качественный объем в срок может сделать только крупная производственная корпорация, представителем которой был Виталий Маслов, директор обособленного подразделения СПб, компания Мекран.

Со стороны инвесторов выступил генеральный директор международного инвестиционного фонда САТО Стаффан Таст, который рассказал о привлекательности этого формата для вложения инвестиций: «Мы являемся крупнейшими инвесторами в городе. До сих пор мы инвестировали только в жилье, но у нас на рассмотрении много проектов. На сегодняшний день мы вложили 56 млрд. в бизнес и активно продолжаем инвестировать, в следующем году будем вкладывать ещё больше, чем раньше. В Петербурге я вижу больший потенциал для вложения средств в инвестиции, чем в Финляндии, так как здесь идет рост спроса».

Присутствующие руководители городских агентств недвижимости рассказали, что сегодня происходит на рынке аренды, какие есть предложения и спрос, и каков портрет арендатора. Дмитрий Титов (Мир квартир): «В любом случае это люди активные, привыкшие к хорошему сервису, то, чего действительно не получить в квартирах. Спрос есть, и он будет увеличиваться, если будут появляться апарт-отели. Люди до конца не разобрались во владении таким имуществом и как только такой опыт появится, то и ситуация изменится и инвесторам станет лучше».

Дмитрий Бездетко (Лайм estate): «Если сравнивать с отелем, с гостиничным бизнесом, то пока не понятна классификация апарт-отелей, так как ее нет. Сейчас апарт-отели, которые строятся, продают коммерческие помещения на первых этажах без целевого назначения».

Светлана Сердюкова (Шарф-отель): «Основные наши арендаторы — люди, которые имеют уже дополнительные объекты недвижимости или которым удобно проживать в апартаментах, пользуясь набором качественных услуг. Нашими основными потребителями являются компании, которые оплачивают своим сотрудникам долгосрочную аренду, а также семейные пары».

Подвел небольшой итог этому вопросу Кирилл Вязовский, вице-президент ГК «Эталон»: «Появляющиеся апартаменты в спальных районах, тем более в таком количестве, имеют риски административного характера. Думаю, что стоит ожидать неких административных ограничений со стороны правительства в отношении строительства апартаментов».

Еще один из немаловажных вопросов — реальная стоимость эксплуатации апартаментов и какие дополнительные услуги входят в стоимость.

Наталья Яковенко, директор по развитию УК МТЛ: «Мы будем управляющей компанией AVENUE APART. И уже на нулевом цикле разработали проект эксплуатации данного объекта.В соответствии с произведенными нами расчетами стоимость управления комплексного обслуживания апартаментов в месяц составит 80 руб. с квадратного метра.

Это стоимость базовых эксплуатационных услуг, которые включают в себя управление, техническую эксплуатацию, круглосуточную охрану, уборку мест общего пользования и работу круглосуточной стойки рецепции.

Мы постарались сделать проект эксплуатации понятным, прозрачным и открытым для будущих инвесторов и жильцов, для этого на стадии покупки апартаментов мы показываем этот проект жильцам и инвесторам, и они сразу понимают стоимость эксплуатации. За счет территориальной близости с бизнес-центром „Авеню“ нам удалось сделать эти затраты оптимальными: применяется принцип перекрестного обслуживания, а также используется кадровая занятость (главный инженер будет один на 2 объекта, единая служба клининга, а наличие на данной площадке собственной газовой котельной позволит сэкономить на тепле)».

Андрей Лушников, президент ГК БестЪ, поднял проблему некоторых компаний, которые строят апартаменты, и не говорят о реальной стоимости эксплуатации, у них нет реальных доходных программ: «Это лишь маркетинговый ход, которым пользуются компании. Через 2 года либо ишак сдохнет, либо проблема сама рассосется, главное для них — продать апартаменты. Инвесторы, которые разбираются в рынке, понимают, что вся ответственность лежит на них.

Наша компания не обещает никаких заоблачных цифр. Мы говорим, что услуги УК за сдачу помещения будут стоить 10 %. Далее мы говорим, что будем стараться раскрутить объект и добиться максимальных цифр, вложим деньги в маркетинг, но будем идти вместе с рынком, и возьмем от вашей доли 10 %. Вот наша доходная программа, а дальше все зависит от мировой экономики».

В процессе дискуссии участники также представили новые проекты апартаментов, которые планируются в недалеком будущем выйти на рынок. Так, Аркадий Буравой, генеральный директор компании «Балтийский монолит», рассказал, что в экспертизе находится новый проект апартаментов на Васильевском острове (проспект Кима), около 25 тыс. кв. метров.

Разговор оказался насыщенным, участники делились своими мыслями, находками, проблемами в таком пока еще новом, но потому интересным форматом рынка недвижимости — апартаменты.

К списку

Поиск апартаментов

Тип квартиры:

Этаж: 
от до
Стоимость, тыс. руб.
...