812
600-15-00

Апартаменты заменят жилье

23 декабря 2013

Апартаменты заменят жилье

Апартаменты заменят жилье

Апартаменты заменят жилье

Нехватка участков под строительство жилья дала толчок развитию апарт-отелей. Но на покупку таких объектов неохотно выдают ипотеку: там сложно прописаться, а коммунальные услуги дороже

Надежда Зайцева
Vedomosti.ru

16.12.2013

На жилье в формате апартаментов приходится, по данным Knight Frank St Pe­ters­burg, не более 1,5% от всего предложения на рынке жилья (по площади), а в продаже в черте города находятся всего шесть таких проектов. Основное отличие апартаментов от квартир — профессиональная управляющая компания, обеспечивающая эксплуатацию здания и предоставляющая дополнительные услуги, аналогичные услугам гостиничных операторов, говорит директор департамента консалтинга и оценки АРИН Андрей Петров. По закону апартаменты не имеют статуса жилого помещения, поэтому собственники не могут получить в них постоянную регистрацию, напоминает он. Этот статус позволяет девелоперам осваивать общественно-деловые зоны, где запрещено возводить самый ликвидный и ходовой продукт на рынке недвижимости — жилье, а торговые комплексы или бизнес-центры строить нерентабельно, объясняет Петров.

«Балтийский монолит» осенью объявил о строительстве на пр-те Кима многофункционального комплекса с бизнес-центром Docklands, где апарт-отель займет 22 500 кв. м из 45 000 кв. м. Они будут выполнены в стиле лофт. Компания намерена предлагать апартаменты по 120 000 руб. за 1 кв. м. Завершение строительства планируется в 2016 г. Апартаменты в составе многофункциональных комплексов — пока еще свободная ниша на рынке Петербурга, в Москве этот сегмент уже активно развивается, считает руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамара Попова. Формат апартаментов в деловых районах, а также в крупных МФК особенно актуален в условиях растущего города и усугубления транспортных проблем, добавляет она.

Все чаще девелоперы превращают в апартаменты проекты, где ранее планировали строить обычные гостиницы. Например, «Плаза лотос групп», получившая в 2010 г. средства от городской администрации целевым назначением для реконструкции здания на Марсовом Поле, 1, и Конюшенной площади, 1, собирается открыть там апарт-отели, рассказывал в ноябре президент компании Борис Зингаревич. «На Конюшенной площади будет всего несколько апартаментов на продажу, по проекту на Марсовом Поле пока непонятно», — уточняет гендиректор «Плаза лотос групп» Сергей Русаков. По его словам, цены пока не определены.

Группа ЛСР собирается построить апарт-отель на наб. Фонтанки, 3А. Девелопер также планирует продать 28 апартаментов площадью 77-180 кв. м на верхних этажах и в мансарде на Невском, 68. В 2011 г. ЛСР приобрела ООО «Автокомбалт», которое в 2005 г. получило это здание для реконструкции под гостиницу. На первых двух этажах расположатся коммерческие помещения, на объекте завершаются отделочные работы, апартаменты будут выведены в продажу в 2014 г., стоимость пока формируется, сообщила представитель ЛСР.

Квартира или отель

По данным Knight Frank St Peters­burg, апартаменты в проектах «Монферран» (Конногвардейский бульвар, 5) стоят около 350 000 руб. за 1 кв. м и в Taleon Imperial Hotel — 1 млн руб. за 1 кв. м. Проекты Vertical, Salut, Ye’s, Avenue apart больше рассчитаны на инвестиционный спрос, говорит Попова. По ее данным, средняя стоимость в них варьируется от 77 000 до 160 000 руб. за 1 кв. м и напрямую зависит от удаленности от деловых зон и стадии строительства. В Курортном районе строится сразу несколько таких комплексов — Crystal, «На берегу», «Курортные просторы», стоимость в среднем около 100 000 руб. за 1 кв. м, добавляет она. Апартаменты хоть и не относятся к жилым помещениями, однако приобретаются — прямо или опосредованно — для постоянного и долговременного проживания, говорит Попова. Она выделяет в данном формате две основные ниши — эксклюзивные апартаменты и доходную недвижимость в спальных районах.

В центре города около 50% апартаментов покупают для собственного проживания, в остальных районах таких покупателей больше, считает президент ГК «Бестъ» Андрей Лушников. В комплексе «Бестъ» Avenue Apart, который расположен между Аптекарской набережной и ул. Академика Павлова, две трети покупателей преследуют инвестиционные цели, уточняет представитель девелопера. Руководитель проекта Salut в Московском районе говорит, что большая часть покупателей приобретают там апартаменты в качестве альтернативы жилью. Пока инвесторы до конца не разобрались в том, что это за рынок, нет накопленного опыта и многие делают выбор в сторону покупки обычных квартир, ведь с капитализацией рынка жилья все понятней, рассуждает гендиректор «Мир квартир» Дмитрий Титов. Со временем инвесторов в этом сегменте может стать больше, прогнозирует он.

Окно возможностей

В 2014-2016 гг. на рынке апарт-отелей ожидается серьезный всплеск активности, уже на следующий год заявлено большое количество новых проектов, а к 2016 г., когда инвесторы разберут все ошибки, можно ожидать бума, прогнозирует Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar. По ее словам, этот сегмент больше ориентирован на бизнес-туристов.

С одной стороны, развитие этого сегмента должно благоприятно отразиться на развитии петербургского рынка туристических услуг и конкуренции в гостиничном бизнесе, считает председатель КУГИ Мария Смирнова. С другой — практика, когда инвесторы, получившие целевым назначением недвижимость под строительство гостиниц, потом продают помещения в них фактически как жилые, не способствует развитию туризма и может негативно отразиться на развитии города, полагает она. Но у Смольного сегодня нет рычагов воздействия на инвесторов, которые после выполнения инвестусловий становятся собственниками возведенных ими объектов, добавляет Смирнова.

По данным КУГИ, теперь власти заключают инвестсоглашения, обязующие инвесторов в течение 15 лет сохранять функциональное назначение зданий. Чтобы минимизировать потери бюджета, объекты будут передаваться инвесторам по рыночной стоимости.

В принципе, законодательство позволяет перевести нежилые помещения в жилые, такие случаи есть, но эта юридическая практика неустоявшаяся, говорит партнер «Дювернуа лигал» Игорь Гущев. Пока государство не возлагает на девелоперов апарт-отелей нагрузки по строительству социальной инфраструктуры, поэтому у девелоперов есть окно возможностей, добавляет юрист.

Гендиректор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко пока не видит особого интереса в рынке апартаментов: «Это должно быть какое-то уникальное место, не обязательно в центре Петербурга, где никак невозможно построить жилье. Во всех остальных случаях апартаменты серьезно проигрывают обычным квартирам».

Купить на свои

Взять ипотечный кредит на покупку апартаментов сложнее, чем на обычную квартиру. Крупные банки не готовы кредитовать такие сделки прежде всего из-за отсутствия должного регулирования данного сегмента недвижимости и более высоких рисков, говорит Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar. Арендаторы могут нанести вред имуществу, что скажется на его доходности, могут сократиться туристические потоки и, как следствие, спрос на временное жилье, перечисляет он. Банки не спешат кредитовать покупки помещений в апарт-отелях, отмечает Ирина Илясова, региональный директор Delta Credit. Основной риск, по ее словам, состоит в том, что апартаменты относятся к коммерческим помещениям, а не жилым. Реализовать коммерческое помещение будет сложнее, чем жилое, поэтому ипотечные ставки для таких объектов очевидно будут выше, добавляет она. Со временем из-за отсутствия свободных земельных пятен под застройку жильем будет стремительно увеличиваться количество апарт-отелей в городе и банки подстроятся под изменения и станут охотнее кредитовать приобретение таких площадей, предполагает Гребенюк. По его данным, редкие ипотечные программы для апартаментов могут быть с первоначальным взносом около 30% от стоимости помещения и ставками 15-17% годовых.

Инвестиции в покупку апартаментов без привлечения заемных средств могут окупиться за 7-8 лет, считает Гребенюк. По оценке Knight Frank St Petersburg, срок окупаемости апартаментов может составить 12-15 лет при средней цене аренды в месяц около 800-1000 руб. за 1 кв. м. По данным АРИН, аренда однокомнатных апартаментов в Петербурге в апарт-отелях класса «комфорт» стоит 23 000-40 000 руб., двухкомнатных — 25 000-45 000 руб., трехкомнатных — 27 000-60 000 руб. В классах «бизнес» и «элита» однокомнатные апартаменты оцениваются в 60 000-70 000 руб. в месяц, двухкомнатные — в 100 000-115 000 руб., трехкомнатные — в 120 000-140 000 руб. Пока не до конца оценен риск конкуренции в случае, когда в одном объекте предлагается значительное количество апартаментов для аренды, рассуждает Попова. Для некоторых районов этот риск несуществен из-за дефицита в ближайшем окружении достойного жилья и тогда можно относительно уверенно прогнозировать востребованность апартаментов по достаточно высокой ставке, добавляет она.

По данным Knight Frank St Peters­burg, обслуживание апартаментов стоит 51-80 руб. за 1 кв. м. В эту цену не включены коммунальные расходы, тарифы на которые несколько выше обычных. «Коммунальные издержки для апартаментов, как и для другой коммерческой недвижимости, выше, чем для обычного жилья, зато проживание в них за счет предоставления дополнительных услуг может быть более комфортным», — рассуждает Павел Бережной, исполнительный директор строительной компании «С.Э.Р.». Компания рассчитывает в 2014 г. получить разрешение на строительство МФК Ingria Tower с апарт-отелем, ТРК и бизнес-центром общей площадью 65 000 кв. м. Скаландис объясняет более высокий уровень коммунальных платежей принадлежностью к объектам бизнес-класса.

По расчетам «Бестъ», стоимость услуг управления в Avenue Apart составляет 80 руб. на 1 кв. м в месяц для апартаментов, 49,5 руб. — для коммерческих помещений и 82,35 руб. — для паркинга (включает круглосуточную службу портье, уборку, техническое обслуживание, вывоз мусора, охрану, обслуживание вентиляции и кондиционирования, тревожной кнопки, систему оповещения о пожаре, водоочистку, систему видеонаблюдения).

К списку

Поиск апартаментов

Тип квартиры:

Этаж: 
от до
Стоимость, тыс. руб.
...